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第１章 家を買う

STEP-６　間違いのない契約をするために

いよいよ契約です。しかし、いきなり売買契約書に署名、押印するわけではありません。法律（宅地建物取引業法）は契約を成立させる以前に、業者は「重要事項説明」を行わなければならない、と定めています。業者は宅建取引士をして、物件の表示や法令による制限、敷地と道路関係、設備の内容、代金の受け渡し、契約の解除など細部にわたって説明し、重要事項説明書を交付することになっています。トラブルを防止するためにも、納得がいくまで取引の内容を確認し、契約に臨んでください。

１．宅建取引士証を確認して

重要事項の説明を受けるに当たっては、宅地建物取引士が宅建取引士証を提示して、説明することになっていますので、まず確認してください。重要事項説明書は、一戸建てかマンションか、土地か、の物件によって内容が若干異なります。

重要事項説明の主な内容は（１）宅地、建物に登記された権利関係（２）都市計画法、建築基準法その他の法令による制限（３）私道負担に関する事項（４）飲用水・排水、電気、ガス等の設備の状況（５）「青田売り」の場合は、完成時における形状、構造（６）代金の支払時期、目的（７）契約の解除（８）損害賠償額の予定または違約金に関する条件（９）ローン条項などです。

マンションのように区分所有建物の場合は、上記以外に、共用部分に関する規約、専用使用権の内容（駐車場・専用庭・バルコニー等）、修繕積立金の定めや積立額、通常の管理費、管理の委託先などの説明があります。

２．重要事項説明のここをチェックしよう

・登記簿謄本との照合

重要事項説明書とともに登記簿謄本の写しが渡されます。登記簿謄本は（1）表題部（地番や面積、建物の構造などを記載）（2）甲区（所有権の所在を記載）（3）乙区（所有権以外の権利関係を記載、たとえば抵当権など）から成っています。まず、それぞれの内容を確認することが必要です。抵当権が設定されている場合は、抹消する時期と方法を確認して、売買契約書に明記しなければなりません。

・法令に基づく制限事項

重要事項説明書には、購入する物件が都市計画法のどの用途地域にあたるか、建築基準法やその他の法律によってどのような制限を受けるか、などが記載されています。建物を建築するには、さまざまな法律が絡んできますので、十分説明を受け、分からない点は質問してください。

３．覚えておきたい主な法律用語

・用途地域

「第1種低層住居専用地域」とか「第2種中高層住居専用地域」など、用途地域は12に分かれており、地域によって、建築できる建物の種類、建ぺい率、容積率、建物の高さの制限などが定められています（別表参照）。用途地域をみれば、ある程度、周辺環境が分かります。

・建ぺい率、容積率

建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。例えば、建ぺい率60％、容積率80％の地域では、165㎡（約50坪）の敷地では、1階部分は建ぺい率の制限により99㎡（約30坪）、建物全体の延面積は容積率の制限により132㎡（約40坪）までしか建てられません。

・高さ制限、斜線制限

建物の高さについても、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、あるいは日影規制などにより制限されています。第1種、第2種低層住居専用地域では、高さが10mまでまたは12mまでと定められています。専門的になりますが、制限があることを覚えておいてください。

用途地域のあらまし・建ぺい率・容積率